如何获得超过房产价值的抵押贷款

银行很少提供超过所购买房产价值的抵押贷款。然而，在某些情况下这是可能的，特别是在需要额外资金进行维修或结清其他贷款的情况下。重要的是要了解，银行通常不会批准超过房产价值 80% 的融资，但也有例外。如果需要量大怎么办？

如何获得大额抵押贷款

有时，在购买房地产时，您可能需要超过其市场价值的金额。这可能是由于需要维修、支付房地产经纪人或公证人的服务费用或履行其他债务义务。然而，银行很少满足此类要求，并且要获得此类贷款，必须满足某些条件。

什么时候可以提供超过房产价值 80% 的抵押贷款？

在发放抵押贷款之前，银行会评估贷款价值（LTV）比率，该比率显示贷款金额与房产价值的比率。一般来说，银行不会发放超过房产市场价值 80% 的抵押贷款。例如，如果房屋价值20万欧元，则最高贷款金额将为16万欧元。

这一限额是基于1995年4月22日信贷和储蓄部际委员会（CICR）的决议，该决议建议发放房地产抵押贷款时不得超过80%。不过，这个规定并不是强制性的，如果有正当理由，银行可以提供超过80%的抵押贷款，有时甚至是100%的。

获得高于财产价值的抵押贷款的要求

尽管理论上可以获得高于房产价值的抵押贷款，但这需要遵守许多条件。首先，银行将检查标准要求，例如财产评估和借款人的财务状况。然后，银行必须确保有令人信服的理由来增加贷款金额。

例如，此类案例可能包括：

• 需要额外的资金来修复或现代化财产；
• 希望在贷款中包含房地产经纪人、公证人的费用或与购买相关的其他费用；
• 在获得抵押贷款的同时需要偿还其他贷款或债务。

这些原因必须在抵押贷款协议中记录并详细说明。例如，需要提供装修工程的估算或与承包商的合同，以确认是否需要更大的金额。

高于财产价值的抵押贷款的额外担保和风险

获得超过房产价值的抵押贷款会带来一定的风险，并且需要银行提供额外的担保。银行可能会收紧贷款条件，并要求采取额外的保护措施。

银行的额外担保

随着不偿还贷款的风险增加，银行可能会要求额外的担保，例如：

• 登记金额超过财产价值的附加保险；
• 吸引在主要借款人破产时能够偿还债务的担保人；
• 记录另一处房产的第二抵押以提供额外的安全保障。

由于风险和要求增加，银行很少同意此类交易，而且审批流程也更加复杂。

税务稽查的风险

获得超过房产价值的抵押贷款的借款人可能会受到额外的税务审查。美国国税局可能怀疑为了获得更多贷款而夸大财产价值，这可能会导致调查和可能的法律后果，包括欺诈指控或官方文件中的虚假信息。

获得更多钱的其他方法

您可能需要考虑其他融资选择，而不是申请超过房产价值的抵押贷款。一些银行提供专门的贷款产品，将购买房地产与必要的费用结合起来：

• 购买和装修抵押贷款不仅涵盖房产的价格，还包括装修工程的费用；
• 购买和流动性抵押贷款提供额外的资金来支付与购买相关的各种费用。

在第一种情况下，贷款不是一次性发放，而是在工作完成后分批发放，这有助于控制其实施。在第二种情况下，通常需要第二处财产，该财产将作为额外的抵押品进行质押。

因此，如果您需要获得大笔贷款，请务必仔细准备、确认所有费用并考虑与税务审计相关的风险以及对银行的额外义务。