当公寓楼计划进行重大翻修时,会出现一个重要问题:如果公寓出售,谁应该支付这些费用?这个问题的答案取决于维修批准的具体时间——购买和销售交易之前还是之后。
如果大修在公证书(买卖协议)签署前已获得业主大会批准,则费用依法由卖方承担。根据最近的法院判决,卖方在作品获得批准时是所有者,有义务支付与之相关的所有费用。
2023 年 11 月那不勒斯法院的裁决证实了这一点。在本案中,收到承包商付款要求的新业主在法庭上对此提出质疑并赢得了官司。法院裁定前房主应支付维修费用,因为他是做出维修决定时的房主。
这些规则仅适用于大修。至于正在进行的修复,情况则有所不同。如果正在进行的工作在交易之前获得批准,但在交易之后完成,则成本将落在新所有者身上,因为他直接从这项工作的结果中受益。
在买卖交易期间,卖方必须告知买方即将进行的维修。这使得双方能够就谁将支付即将发生的费用达成一致。例如,您可以在合同中加入一项条款,根据该条款,卖方同意支付交易前批准的所有费用。
如果前业主无法支付大修费用,新业主无需承担这些费用。在这种情况下,管理公司或 HOA 有义务通过法院向前业主收取债务,直至并包括扣押其财产。
如果经济困难,您可以申请分期付款来支付维修费用。这是通过管理公司完成的,管理公司将问题提交业主大会做出决定。这种方法有助于防止债务并避免家庭财务状况恶化。
因此,在出售公寓时,必须考虑到大修的批准时间,并提前就费用分配达成一致,以避免冲突和误解。
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