租赁的房产可以转让供无偿使用吗？

想象一下：您租了一套舒适的公寓，您按照自己的喜好布置了房间，并全心全意地投入到室内的每一个细节中。然后情况发生变化，您决定将其免费提供给朋友或亲戚使用。但从法律角度来看这可能吗？

什么是无偿使用协议？

根据意大利民法典第1803条，无偿使用合同（comodato d'uso）是一方（提供方）将动产或不动产转让给另一方（提供方）以供在特定期限或特定目的使用的协议。期限届满，必须返还财产。

但是，如果您将租来的公寓转让供免费使用怎么办？人们能像处置自己的财产一样自由地处置它吗？

租户可以转租房产吗？

在意大利，租户（conduttore）可以转租部分公寓，但必须满足特定条件。如果租赁协议中没有明确禁止转租，则只需通知公寓业主（locatore）该意图并提供转租人的详细信息即可。

但将房屋完整转让转租，则须取得房东的书面同意。 1978 年 7 月 27 日第 392 号法律第 2 条规定了这一点：

“未经房东同意，承租人不得将整个房产转租或将租约转让给第三方。除非协议另有规定，承租人有权转租部分房产，但必须事先以挂号信通知房东，注明转租人的姓名、协议期限和租赁的房屋。”

出租房屋可以免费转让使用吗？

由于无偿使用协议，顾名思义，不提供付款，那么在这种方案下，可以转让出租房屋吗？

这里适用的原则与转租相同：

• 如果租赁协议没有禁止转让住房用于无偿使用，承租人可以通过通知房屋所有人的方式进行转让。
• 如果协议中包含禁止转租、无偿转让的内容，则需要取得房东的书面同意。

否则，未经业主同意将公寓转让给第三方将被视为违反合同，并可能导致合同终止和租户被驱逐。

无偿获得房产使用权的人可以出租吗？

假设公寓业主根据无偿使用协议将其转让给另一个人。这个人自己可以出租吗？

意大利民法典第1804条给出了答案：出租人有义务在合同规定的期限内专门使用该财产，未经出租人同意不得将其转让给第三方。

如果未经许可出租公寓，则出租人有权：

• 要求立即归还财产。
• 提出损害赔偿要求。

谁必须申报租金收入？

如果将无偿转让的财产出租给第三方，那么就会出现一个问题：谁应该为所得收入纳税？

根据法律规定，租金收入总是以业主的名义纳税，即使实际支付款项由他人收取。因此，如果中介人已经出租了公寓，那么纳税责任就落在了房产所有者（中介人）身上，因为他仍然是该房产的合法所有者。

这一原则体现在立法法令第 504/1992 号第 1 条第 2 款中，该款规定，无论谁实际从中获得收入，房地产税均由业主缴纳。

结论

可以转让租赁房屋以供免费使用，但需要仔细研究租赁协议的条款。如果没有禁止，通知房东就可以了。如果禁止转让，则需要征得他的同意。

对于出租人而言同样如此：如果他想出租自己收到的房产，就需要得到房产所有者的许可。

了解此类问题的法律知识将有助于避免不愉快的后果——从终止合同到经济制裁。