意大利央行调查：房价持续上涨，供应跟不上需求

根据意大利银行传统的季度住房市场状况调查（Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni），2025年第三季度意大利住宅价格将继续保持稳步增长。然而，平均交易折扣持续收窄，房屋平均销售时间已降至历史低位。与此同时，购房需求正在复苏，而供应量则持续下降。

物价正在稳步上涨，几乎遍及各地。

2025年第三季度，房价增长与下降预测值的净差额增至+7个百分点（第二季度为+5个百分点），显著高于2024年同期水平。除意大利南部（梅佐焦尔诺）以外，全国几乎全境均录得正差额，意大利南部（梅佐焦尔诺）的差额仍为负值，但与上一季度相比已显著改善。

意大利东北部和中部的主要城市价格上涨最为明显，这些地区报告价格上涨的代理商比例甚至更高。

平均折扣幅度略微下降至7.5%（上一季度为7.8%），仍处于历史最低水平。在东北部最大的几个城市，折扣幅度甚至低于5%。房屋平均销售周期略微延长至5.6个月（上一季度为5.4个月），但仍接近历史低位。

需求正在复苏，供应持续下降

潜在购房者数量增长预期与下降预期之间的负差已显著收窄，尤其是在大城市和都市区。另一方面，房地产经纪人报告称，新销售订单数量持续下降。现有订单组合的净差为-32个百分点（上一季度为-30个百分点，去年同期为-25个百分点），新订单的净差为-30个百分点。

获得抵押贷款的渠道依然畅通。

信贷获取问题依然很少：仅有19%的机构将融资困难列为合同终止的主要原因之一。抵押贷款交易占比增至65.9%，贷款价值比（LTV）达到78.4%——这两个指标均已恢复到2022年7月欧洲央行加息周期开始前的水平。因此，总体而言，购房者的贷款条件较为宽松。

租金仍在上涨，但涨幅放缓。

尽管增速略有放缓，但租金增长依然显著：预计涨幅与跌幅的净差为+41个百分点。大多数经纪人认为，租金上涨的主要原因是长期租赁住房供应减少。这一因素在城市地区尤为突出，经纪人表示，这主要是由于业主更倾向于短期或日租。

短期租赁（如Airbnb）的影响

认为短期租赁现象影响显著的机构比例略有上升，超过50%。其中，超过80%的机构指出短期租赁对长期租赁价格（超过30天）产生了显著影响，超过60%的机构认为这种影响尤为强烈。

与此同时，全国范围内，短期租赁对房价的影响有所减弱。主要影响因素仍然是待售房产供应减少：约40%的运营商都提到了这一点。

市场预测日趋乐观。

与上一季度和 2024 年同期相比，经纪人对其所在区域市场和整个意大利房地产市场的发展预期均显著提高。

关于 2025 年第四季度的预期销售价格，代理商平均预测会略有下降，但净余额的负值明显小于一年前的负值，这表明市场参与者的信心正在逐步恢复。